Panduan Lengkap: Valuasi Investasi, Analisis Sensitivitas, Identifikasi Biaya & Manfaat Proyek, dan Kriteria Investasi

Penilaian Investasi

Penilaian kelayakan investasi yang akan dilakukan dilakukan dengan menggunakan berbagai metode, antara lain:

• Payback Period
• Net Present Value (NPV)
• Internal Rate of Return (IRR)

METODE PENILAIAN INVESTASI

Dalam penyusunan SKB, perlu dianalisis kontribusi proyek (investasi) terhadap kekayaan pemegang saham atau perusahaan. Proyek dikatakan layak jika diperkirakan mampu meningkatkan kekayaan pemegang saham atau perusahaan. Beberapa metode penilaian investasi umum digunakan dalam SKB, di antaranya metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR).

NET PRESENT VALUE (NPV)

NPV adalah nilai sekarang dari perkiraan penerimaan kas hasil investasi, dikurangi dengan nilai investasi awal. Perhitungan ini diformulasikan sebagai berikut:

$$NPV = -Io + \sum \frac{Ct}{(1 + r)^t}$$

di mana:

• Io adalah investasi awal
• Ct adalah penerimaan kas yang diperkirakan
• r adalah biaya modal sebagai discount rate
• t adalah periode analisis proyek

Untuk perusahaan yang memiliki struktur permodalan dari debt dan equity, perhitungan discount rate menggunakan WACC (Weighted Average Cost of Capital). Sedangkan untuk perusahaan yang hanya terdiri dari equity (tidak dibiayai pinjaman), discount rate yang digunakan adalah cost of equity capital, biasanya menggunakan CAPM untuk perusahaan publik atau opportunity cost of equity capital (misalnya tingkat suku bunga SBI) untuk perusahaan non publik.

Kriteria Penilaian NPV

1. NPV > 0: Go Project (Proyek diterima)
2. NPV < 0: No Go Project (Proyek ditolak)
3. Jika terdapat beberapa proyek, maka yang dipilih adalah proyek dengan NPV terbesar.

Contoh: Investasi awal proyek adalah Rp. 600 juta. Net proceeds yang dihasilkan oleh proyek diperkirakan sebesar:

• Tahun 0: (600)
• Tahun 1: 200
• Tahun 2: 300
• Tahun 3: 450

Apakah proyek tersebut layak untuk diinvestasikan apabila cost of capital (required rate of return/discount rate) adalah 18%? Jawab:

$$NPV = -Io + \sum \frac{Ct}{(1 + 0.18)^t}$$

Menggunakan proyeksi di atas, hitungan NPV adalah:

$$NPV = 600 + \frac{200}{1.18} + \frac{300}{1.18^2} + \frac{450}{1.18^3} = 600 + 169.49 + 215.46 + 273.88 = 58.83$$

Karena NPV > 0, maka proyek tersebut layak direalisasikan.

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

IRR adalah tingkat bunga yang menyamakan present value (PV) dari expected cash outflow dengan PV dari expected cash inflow, atau tingkat discount rate yang membuat NPV = 0. IRR dapat diformulasikan sebagai berikut:

$$\sum \frac{Ct}{(1 + r)^t} = 0$$

IRR dihitung dengan trial and error, baik melalui grafik maupun metode non-grafik, seperti yang diperlihatkan dalam contoh berikut:

Kriteria Penilaian IRR

Proyek investasi dianggap layak apabila IRR > rate of return yang diharapkan.

Contoh Perhitungan IRR

Misalnya, untuk sebuah proyek dengan investasi awal Rp. 600 juta. NPV yang dihasilkan adalah:

• IRR 0%: NPV = 350
• IRR 20%: NPV = 35.42
• IRR 40%: NPV = -140.09

Kesimpulan:

Karena IRR > required rate of return, proyek tersebut dinilai layak untuk dilaksanakan.

PAYBACK PERIOD

Metode ini digunakan untuk menunjukkan berapa lama biaya investasi diperkirakan dapat kembali. Perhitungannya adalah dengan membagi biaya investasi dengan cash inflow setiap tahun, seperti contoh di bawah ini:

$$\text{Payback Period} = \frac{\text{Initial Investment}}{\text{Net Cash Inflow}}$$

Contoh:

• Tahun 0: (600)
• Tahun 1: 200
• Tahun 2: 300
• Tahun 3: 450

$$\text{Payback Period} = \frac{600}{200 + 300 + 450} = 2 tahun 7 bulan$$

Kesimpulan: Proyek tersebut layak karena Payback Period < yang diharapkan.

SENSITIVITY ANALYSIS

Sensitivity Analysis adalah pengujian keputusan (misalnya investasi) untuk melihat seberapa besar toleransi terhadap ketidaktepatan asumsi yang dapat diterima tanpa mengakibatkan pembatalan keputusan tersebut.

Tujuan Analisis Sensitivitas

1. Memperbaiki cara pelaksanaan proyek yang sedang berjalan.
2. Meningkatkan desain proyek untuk meningkatkan NPV.
3. Mengurangi risiko kerugian dengan menunjukkan tindakan pencegahan yang diperlukan.

Manfaat dan Klasifikasi Keuntungan

• Direct Benefit: Manfaat langsung yang terlihat dari proyek.
• Indirect Benefit: Manfaat yang terjadi di luar proyek.
• Intangible Benefit: Manfaat tidak langsung yang sulit dinilai dalam bentuk uang.

Klasifikasi Biaya Proyek

• Biaya Angsuran Hutang & Bunga
• Penyusutan
• Biaya Konstruksi & Peralatan
• Biaya Tanah
• Biaya Modal Kerja
• Biaya Bunga Masa Konstruksi
• Biaya Operasi & Pemeliharaan
• Biaya Pembaharuan/Penggantian
• Sunk Cost

Proyeksi Keuntungan

• Direct Benefit: Meningkatkan output fisik, penurunan biaya, dll.
• Indirect Benefit: Efek multiplier, skala ekonomis, peningkatan produktivitas.
• Intangible Benefit: Perbaikan lingkungan, distribusi pendapatan, dll.

Salvage Value

Nilai sisa investasi yang dapat mengurangi biaya investasi, yang dihitung pada akhir proyek.

Kriteria Investasi

Kriteria investasi digunakan untuk mengevaluasi apakah suatu proyek dapat dilaksanakan atau tidak. Namun, pada beberapa kasus, kita juga dapat memberi peringkat pada proyek-proyek tersebut.

Suatu Proyek
Kriteria Investasi
Beberapa Proyek

RANKING: Berdasarkan Pengamatan
Metode ini digunakan untuk menetapkan prioritas proyek yang akan dilaksanakan, seperti halnya pada proyek-proyek pemerintah.

Beberapa Kebiasaan pada Proyek-Proyek Pemerintah:

1. Pemerintah sering kali memberikan prioritas pada "trouble shooting projects"—proyek-proyek yang, jika tidak dilaksanakan, dapat mengganggu kelancaran proyek lainnya. Jika diperlukan, proyek lain dapat ditunda atau dibatalkan demi kelancaran proyek ini.
2. Prioritas diberikan pada proyek yang tujuannya sejalan dengan tujuan pemerintah.
3. Proyek-proyek prasyarat, yang menjadi syarat bagi terselenggaranya proyek lainnya, juga diberikan prioritas untuk dilaksanakan.
4. Ketika dana pemerintah terbatas, proyek yang memerlukan dana mendekati anggaran yang tersedia akan lebih diprioritaskan.

Kriteria Investasi dibagi menjadi dua jenis:

A. Ukuran Tanpa Diskonto
Pengukuran yang tidak memperhitungkan faktor bunga atau diskonto.

1. Payback Period
2. Proceeds per unit of outlay
3. Average annual proceeds per unit of outlay
4. Average income on book value of the investment

B. Ukuran dengan Diskonto
Alat ukur yang mempertimbangkan faktor tingkat diskonto.

1. Net Present Value (NPV)
2. Internal Rate of Return (IRR)

Kriteria ini sangat penting untuk menilai kelayakan investasi yang akan dilakukan dalam berbagai proyek pemerintah dan swasta. Kriteria investasi yang tepat akan membantu dalam pengambilan keputusan yang lebih efektif dalam investasi jangka panjang maupun jangka pendek.

MULTI PURPOSE PROJECT

Proyek ini dikategorikan sebagai Multi Purpose Project karena memiliki tujuan yang lebih dari satu. Pembiayaan dalam Multi Purpose Project dibedakan menjadi biaya yang dapat dipisahkan sesuai dengan tujuannya (separable costs), dan ada pula biaya yang tidak dapat dipisahkan antara proyek satu dengan lainnya (joint costs).
Hal ini menimbulkan pertanyaan mengenai apakah tambahan biaya atau investasi yang khusus untuk tujuan proyek tambahan secara ekonomis dapat dipertanggungjawabkan.

Prinsip Umum dalam Pengalokasian Joint Cost (Joint Cost Allocation):

1. Tidak boleh ada tujuan proyek yang dibebani dengan biaya lebih tinggi dari nilai manfaatnya, atau mendapatkan bantuan dari manfaat tujuan lainnya.
2. Biaya yang dibebankan untuk tujuan proyek tertentu harus sepenuhnya dialokasikan pada tujuan proyek tersebut.
3. Jika ada alternatif biaya, maka biaya ini muncul jika masing-masing tujuan dalam proyek multi-purpose dianggap sebagai proyek tunggal.

DOMESTIC RESOURCES COST (DRC)
DRC mengukur seberapa banyak biaya domestik (sumber daya nasional, misalnya dalam rupiah) yang harus dikorbankan dalam produksi barang atau jasa. Jika barang tersebut diekspor, maka akan menghasilkan satu unit devisa (misalnya dalam USD), atau jika dijual di dalam negeri sebagai substitusi impor, dapat menghemat satu unit devisa.
Tiga aspek yang terkandung dalam DRC terkait dengan aktivitas investasi (misalnya proyek industri) adalah:

1. Inputs domestik (biaya dalam negeri) dalam nilai rupiah.
2. Inputs luar negeri (biaya luar negeri) dalam valuta asing (misalnya USD).
3. Outputs barang jadi yang dinilai dalam USD (baik untuk diekspor menghasilkan devisa atau dijual di dalam negeri sebagai substitusi impor yang menghemat devisa).

RATE OF EFFECTIVE PROTECTION (ERP)
Dalam konteks ini, yang dimaksud dengan proteksi adalah perlindungan yang diberikan kepada local contents (sumber daya lokal). Local contents merujuk pada faktor-faktor nasional yang terlibat dalam produksi suatu barang. Alasan perlindungan ini diberikan adalah berdasarkan "infant industry argument," yang dapat memengaruhi kebijakan negara-negara yang sedang berkembang.

GRANT COMPONENT OF FOREIGN LOANS (GCFL)
Grant Component of Foreign Loans (GCFL) adalah jumlah pinjaman dari luar negeri dengan syarat-syarat tertentu dalam pengembaliannya. Pinjaman ini biasanya memiliki tingkat bunga rendah dan masa tenggang pembayaran yang relatif lama, memberikan keuntungan bagi negara peminjam. Pinjaman seperti ini sering disebut sebagai soft loan (pinjaman lunak).
Ciri-ciri soft loan adalah:

1. Tingkat bunga rendah.
2. Masa pembayaran yang dapat diperpanjang.
3. Tersedia periode tenggang pembayaran (grace period).

SISTEMATIKA HASIL PELAPORAN STUDI KELAYAKAN BISNIS
Produk dari kegiatan Studi Kelayakan Bisnis adalah Laporan Hasil Studi, yang minimal terdiri dari:

• Pendahuluan
• Kondisi Eksisting Bisnis yang akan dilakukan studi
• Metodologi Kegiatan
• Analisis Hasil Studi
• Kesimpulan

Dengan penataan ini, materi menjadi lebih mudah dipahami tanpa mengurangi makna yang ada. Untuk multi-purpose projects dan business feasibility studies, pembahasan tentang pembiayaan dan alokasi biaya penting untuk memastikan efektivitas pengelolaan proyek.